亡くなった親の土地名義変更をしないとどうなる？今すぐすべき対策
親御さんが亡くなって土地や家などの不動産を相続したものの、名義変更を後回しにしていませんか？手続きが面倒そうだからと放置している方は要注意です。2024年4月から相続登記が義務化され、名義変更をしないリスクは従来よりも大きくなっています。
本記事では、土地の名義変更をしないで放置するリスク、名義変更の手続きの流れや必要書類などをわかりやすく解説します。将来のトラブルを防ぐために、早期に名義変更をしましょう。
目次
相続登記とは？「名義変更しないまま」はどういう状態？
家や土地などの不動産は、誰のものなのか、どのような権利があるのかを登記簿に記録します。相続登記とは、相続によって不動産を受け継いだ際に、所有者の名義を変更する登記です。まずは、相続登記の基本と、名義変更しないままだとどうなるかを確認しましょう。
相続登記の基本
相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の登記簿上の所有者を、相続人へと変更する手続きを指します。たとえば、父親が亡くなり、子どもが自宅の土地や建物を受け継ぐ場合は、所有権者の名義を父から子へ変更する登記が必要です。
不動産は、登記簿上の所有権者となることで初めて所有者であることを主張できます。逆に、相続登記をしなければ、相続人は売却や賃貸などの取引をおこなえません。
登記申請は、土地や不動産がある場所を管轄する法務局に申請します。相続が原因の所有権移転登記の場合、固定資産評価額の1000分の4、つまり0.4％の登録免許税がかかります。
名義が親のままの不動産の法的状態
亡くなった親名義のまま放置されている不動産は、法的には相続人の共有状態にあります。たとえ相続人のうち誰かひとりが住んでいたとしても、遺産分割協議によって誰かひとりが受け継ぐと決めていても同様です。登記簿に載っている方が公的に認められた所有者となるため、登記簿上の所有権者が亡くなった方のままとなっている以上は、相続人全員の共有財産となってしまうのです。
自分名義でない＝自由に処分できない
いくら相続人どうしで遺産の分け方の話し合いができていても、登記をしないことには、第三者にはあなたが所有権者であることがわかりません。相続登記をしないままでは、登記簿上の所有者でないため、売却する、リフォームして賃貸に出す、駐車場として運用する、担保に入れるといった活用ができません。相続した不動産をどう使うにしても、名義変更が前提となることを覚えておきましょう。
2024年4月から義務化！相続登記の新ルール
実は、相続登記は2024年4月から義務化されています。しかし、相続登記は人生で何度もおこなうものではないため、知らない方も多いでしょう。ここでは相続登記の新ルールを解説します。
相続登記義務化の背景と概要
法改正前は、相続登記をしなくても法律違反ではありませんでした。そのため、相続した不動産をすぐに活用する予定がない場合は、名義変更せずに何年も放置する方も多かったのです。その結果、登記簿を見てもすぐに所有者が特定できないケースが後を絶たず、公共事業や災害復旧の妨げとなったり、空き家問題の深刻化を招いたりしていました。
こうした状況を改善するため2024年4月1日から施行されたのが相続登記の義務化という新しいルールです。土地や建物を相続または遺贈によって取得した相続人は、原則として相続登記を申請する義務を負います。
登記しないとどうなる？罰則・過料
正当な理由がないのに期限内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料となる可能性があります。過料は刑事罰ではなく行政罰で、交通違反の反則金などと同じような性質のペナルティです。金銭的なペナルティが発生するのはこれまでとの大きな違いです。
登記を怠ることのデメリットは過料だけではありません。「面倒だから」「今は使わないから」といった理由で放置すると、次の相続が複雑化するなど、将来的にもっと大きな面倒事を抱えることになります。
義務化の対象と登記期限
相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前に相続が発生していた場合にも適用されます。2024年3月31日以前に相続が発生していた場合は、2027年3月31日が登記申請の期限です。
2024年4月1日以降に相続が発生した場合の登記申請の期限は、相続の開始および不動産の所有を知った日から3年以内です。遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割協議が成立した日から3年以内となります。すでに相続が発生していて相続登記を終えていない方は、すぐに準備を始めましょう。
名義変更しない場合のリスク
名義変更をしない場合のリスクは、自由に処分できないことだけではありません。すぐに処分しないからと、遠方にある実家を親名義のままで放置している場合も要注意です。以下のようなリスクを知ると、相続登記の必要性を感じられるはずです。
土地を売却・賃貸・贈与できない
不動産の名義が亡くなった親のままでは、その土地を売ったり、貸したり、担保に入れたりといった自由な処分ができません。取引の相手は、不動産の所有者を登記簿で確認します。しかし、名義変更を怠っている場合、あなたは登記簿上の所有者ではないため、所有者として契約すること自体ができないのです。
不動産業者に売却や賃貸を相談しても、名義が現所有者でない場合は手続きが進まないため、門前払いされてしまうケースもあります。「使わないからそのままでも大丈夫」ではなく、いつでも自由に活用できるように登記を終えておくことをおすすめします。
次世代への相続が複雑化
祖父から祖母へ、祖母から父へ、父から自分へと受け継がれた不動産の登記簿上の所有者が祖父だったらどうなるか、想像してみてください。そもそも登記簿上の所有者が父になっていないので、父から自分への相続登記はできません。この場合、祖父、祖母、父の3人分の相続登記を順におこなう必要があります。
戸籍を収集して3人が亡くなった時点での相続人を調べ、あらためて相続の手続きをおこなうのが一般的な流れです。相続人が亡くなっていれば、その方の子や孫など、あなたが会ったこともない親族まで巻き込むこととなり、関係者が多すぎて話が進まないおそれもあります。
祖父や祖母が亡くなった時点できちんと登記をしていれば、大変な思いをすることはなかったでしょう。あなたが相続登記を怠ることは、あなた自身や次の代の負担を増やすことでもあるのです。すでに状況が複雑化してしまっている場合は、専門家に相談して早期に解決を図りましょう。
他の相続人と揉めやすくなる
名義変更をしていない不動産は、法的には相続人全員の共有状態です。土地の活用方法や維持管理にかかる費用の分担について意見が分かれ、相続人同士のトラブル発展することも珍しくありません。中には、裁判にまで発展してしまうケースもあります。
遺産分割協議がまとまらずに長年放置されると、本来の相続人も亡くなり、さらに下の代が相続人となります。相続人の子、孫……と代が進むほどに相続人の人数は増える傾向があり、問題が複雑になるばかりです。相続登記を早期に済ませておくことは、こうした家族間のトラブルを未然に防ぐ大切な一歩でもあります。
行政手続きや災害時の補償にも支障
名義変更をしないと、行政も不動産の現在の所有者を正しく把握できません。公共事業による立ち退きや用地買収の対象になった場合や、災害による補償を受ける際にも、登記上の所有者が亡くなっていると手続きが進まないことがあります。自分が住んでいる家を亡くなった親名義のままにしておいたために、災害時の補償を受けられなかったケースも現実に起こっています。自分と家族の安心のためにも、なるべく早期に名義変更をしましょう。
名義変更（相続登記）の手続き方法
相続登記は、土地や建物がある場所を管轄する法務局に申請します。登記申請は自分でもできますが、申請書の作成や必要書類の収集に専門知識が必要なため、司法書士に依頼する方も多いです。名義変更手続きの基本的な流れと必要書類を確認したうえで、専門家に依頼するべきかを検討するとよいでしょう。
手続きの基本的な流れ
相続登記をするためには、誰が次の所有者となるかが決まっていることが前提です。ここでは、遺産分割の手順も含めた名義変更手続きの流れを紹介します。
1. 遺言書の有無の確認
まず、親が遺言書を遺しているかどうかを確認します。遺言書があれば、原則として遺言書の内容にしたがって相続手続きを進めるためです。自宅で遺言書を見つけても勝手に開封せず、家庭裁判所で検認を受けましょう。遺言書があるはずなのに自宅で見つからない場合は、公証役場や法務局で保管しているかもしれませんので、問い合わせてみましょう。遺言書がない場合や、遺言書に書かれていない財産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、財産の分け方を話し合います。
2. 相続人の確定
誰が相続人となるかは、亡くなった方との関係性によって決まります。亡くなった方の配偶者のほか、優先順位が高い順に、子（直系卑属）・親（直系尊属）・兄弟姉妹です。亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を集め、相続人を確定します。思わぬところから相続人が名乗り出る可能性もあるので、調べなくてもわかると思っても、必ず戸籍を確認しましょう。
3. 相続財産調査
相続登記の対象となる不動産だけでなく、親が遺した全ての財産の内容を調査します。土地・建物のほか、預貯金や株式、借金なども調べ、遺産分割協議でその分け方を決めます。相続する場合は借金などのマイナスの財産も引き受けなければならない点に注意しましょう。不動産の評価額を知りたい場合は、不動産がある市区町村役場の固定資産税担当課で名寄帳（固定資産税台帳）を確認するとよいでしょう。現在の登記簿上の所有者が知りたい場合は、法務局で土地や建物の登記簿謄本（全部事項証明書）を取得します。
4. 遺産分割協議
遺産分割協議は、相続人全員が集まって、どのように遺産を分けるかを話し合う場です。遺言書がある場合でも、相続人全員が合意すれば遺言書の内容とは異なる分け方をすることも可能です。相続人間で話し合いがまとまったら、話し合って決まった内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名・押印します。遺産分割協議によって不動産を取得する場合、手続きの際の添付書類として必要になる重要な書類です。後のトラブルを防ぐ効果もあるため、専門家に作成してもらうと安心です。
5. 法務局へ登記申請
遺産分割協議が完了したら、いよいよ不動産の相続登記申請です。対象となる不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。必要書類や費用については後述します。通常は申請後1週間から10日程度で登記が完了します。
6. 登記済証の受け取り
登記申請が受理され、手続きが完了すると登記識別情報通知が交付されます。これは12桁の英数字からなるパスワードのようなもので、登記名義人であることを証明する非常に重要な情報です。不動産を売却したり、担保に入れたりする際に、あなたが真の所有者であり、その取引に同意していることを証明するために必要となります。原則として再発行できないため、大切に保管し、他人に知られないように厳重に管理しましょう。
名義変更の必要書類
相続登記の際は、以下のような書類が必要です。書類が揃っていなかったり、記載に不備があったりすると登記申請ができないため、事前に確認して準備しておきましょう。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票（最後の住所を確認するため）
- 不動産取得者の住民票または戸籍の附票
- 遺産分割協議書・相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
登記申請書のひな形は法務局の公式Webサイトからダウンロードできます。書き方がわからない場合は、法務局に確認するか、登記の専門家である司法書士に相談するとよいでしょう。
名義変更にかかる費用
相続登記にかかる費用としてもっとも大きいのは登録免許税です。相続を原因とする所有権移転（名義変更）登記の場合、税率は不動産の評価額の0.4％です。評価額が高い不動産の場合は、登録免許税だけで数万円から数十万円になる場合もあるため、必ず事前に確認して準備しておきましょう。
そのほかに、手続きを司法書士に依頼する場合は報酬が発生します。5万円から10万円程度が相場です。戸籍謄本や登記簿謄本など、必要書類を取得するための費用は、1通あたりは数百円程度ですが、通数が多ければ数千円になる場合もあります。
名義変更は自分でできる？
名義変更の手続きは自分でおこなうことも可能です。ただし、専門知識がないと登記申請書を正確に記載するのが難しいと感じるかもしれません。また、戸籍謄本などの必要書類が多く、収集に手間がかかります。遺産分割協議書の作成などの相続の手続きもあわせて専門家に依頼するとスムーズに進み、正確な手続きができるため安心です。
こんなときはどうする？よくある悩みと対処法
早く相続登記を終えたくても、遺産分割の話し合いが進まないケースもあります。逆に、相続登記をしたあとの土地・建物の活用で悩む方もいます。相続手続き全体を円滑に進めるために、よくあるお悩みと対処法を解説します。
相続人同士で話し合いができない
相続人同士での話し合いがまとまらないという悩みは多く聞かれます。兄弟姉妹などの近い関係の家族間でも、意見の対立や過去の感情のもつれから冷静な話し合いができなくなってしまう場合も少なくありません。
当事者同士の話し合いで折り合いがつかない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てる方法があります。調停では第三者である調停委員が仲介役となり、中立的な立場で話し合いを進めてくれます。感情的な対立があっても合理的な解決を図るため、早めに専門家に相談することが望ましいでしょう。トラブルが起こっているまたは起こりそうな場合は、代理人として話し合いに参加できる弁護士への相談をおすすめします。
相続人の一人が行方不明
遺産分割協議は、相続人全員でおこなう必要があります。相続人の中にどうしても連絡が取れない方や行方不明の方がいる場合、不在者財産管理人の選任や失踪宣告の申し立てという解決策があります。
不在者財産管理人とは、行方不明の相続人の代わりに財産管理をおこなうために、家庭裁判所が選任する人です。不在者の親族が選ばれることもありますが、今回の相続について利害関係のない方が選任されやすい傾向があります。適切な親族がいなければ、弁護士や司法書士などの専門家が選任される場合が多いです。不在者財産管理人は遺産分割協議に参加できるため、相続の手続きを進めやすくなります。
一方、長期間にわたり行方不明で生死もわからない場合には、行方不明者を法律上死亡したものとみなす「失踪宣告」を申し立てることも可能です。通常は行方不明になってから7年が経つとその時点で死亡したものとみなされます。災害時など特別な状況下では、危難が去ってから1年経っても行方不明の場合は、危難が去った時点で死亡したものとみなされます。失踪宣告された相続人は相続できなくなりますが、相続人に子がいれば代わりに相続します。
これらの手続きには法律的な判断や書類作成が必要となるため、相続手続きが進まなくて困ったら、早い段階で弁護士や司法書士に相談するとよいでしょう。
遺言書がある
遺言書がある場合は、その内容が相続の方針を大きく左右します。公証役場で保管されている公正証書遺言や、自筆証書遺言を法務局で保管する制度を利用している場合は、家庭裁判所の検認が不要で、すぐに相続手続きを進めることが可能です。
これに対し、自筆証書遺言や秘密証書遺言を自宅などで保管していた場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要になります。検認とは、遺言書の偽造や変造を防ぐために、家庭裁判所が遺言書の存在と内容を確認する手続きです。遺言が有効かどうかや、遺言にもとづいてどのように手続きを進めるとよいのかがわからない場合は、行政書士や司法書士など専門家に相談しましょう。
名義変更後、不動産をどう活用する？
不動産はただ所有しているだけでも維持管理費や固定資産税などの費用がかかります。立地条件、広さ、周辺環境、相続人の意向や資金力などを総合的に考慮して、適した活用方法を検討しましょう。
シンプルな方法は売却です。管理の手間や維持費の負担がかからなくなりますが、希望の価格で売り手がつかないこともあります。需要があるエリアであれば、賃貸する方法もあります。マンションの建築や駐車場の整備など、収益物件として整えるために初期投資が大きくなりがちなため、資金力に余裕がある方に向いているでしょう。
他人に貸すのではなく、自分や子どもがそのまま住んだり、新しく家を建てたりする選択肢もあります。土地のポテンシャルを無駄にしないためにも、名義変更が済んだあとは、早めに活用プランを立てることをおすすめします。
名義変更は早めが肝心！専門家に依頼してスムーズに進めよう
亡くなった親の土地を受け継いだ場合は、名義変更をできる限り早期に終わらせましょう。法律で義務付けられているからという理由だけではありません。相続トラブルを防止し、土地を有効活用しやすくするために、登記簿上の所有者が実際の持ち主になっていることはとても大切です。
登記申請を自分でおこなうのが手間だと感じる場合は、司法書士に依頼するとよいでしょう。ただし、名義変更の登記をするためには、次の所有者が確定していることが必須条件です。相続人や相続財産の調査、遺産分割協議など、登記の前に必要な手続きに不安がある場合は、行政書士や司法書士に相談しましょう。
当事務所（行政書士佐藤秀樹事務所）では、司法書士・税理士・弁護士と連携し、相続の手続きにワンストップで対応します。相続登記をせずに長年放置してしまってお困りの方や、相続が発生して何から手をつけてよいかわからない方は、まずはお気軽にご相談ください。
