相続で孫に土地を渡す方法は？注意点や税金もわかりやすく解説

孫に土地を残したいと希望する方は多いですが、孫は原則として祖父母の相続人にはなりません。かわいい孫に財産を遺すには、遺言や生前贈与などの工夫が必要です。

本記事では、孫に土地を渡す方法や注意点について相続の専門家の視点からわかりやすく解説します。

孫への土地の相続は可能？まずは法的ルールを理解しよう

民法で定められた相続のルール上、原則として孫は相続人になりません。誰が相続人となるかは財産を渡す本人が決められることではなく、法律で決められているのです。ここではまず、孫の法的立場について整理します。

孫は法定相続人ではない

民法上の法定相続人は、配偶者と子（直系卑属）、直系尊属、兄弟姉妹と定められています。配偶者は必ず相続人となり、亡くなった方の子が健在であれば配偶者とともに相続人となります。

孫は直系卑属にあたりますが、子が健在である場合は孫に相続権は及ばないため、遺産分割協議に参加する資格がありません。

つまり、祖父母の財産を自動的に孫が直接受け継ぐことは原則としてできないのです。孫に土地を渡したいと考えるなら、あらかじめ具体的な方法を検討することが大切です。

例外的に孫が直接相続する場合もある

例外として、孫が祖父母の相続人となるケースがあります。ひとつは代襲相続です。孫の親である子が先に死亡している場合などに、子に代わって孫が相続権をもちます。また、養子縁組によって孫が祖父母の子としての法的地位を得た場合にも相続権が生じます。

しかし、いずれも限られたケースであり、祖父母が希望どおりに土地を孫へ渡すには、遺言や契約など生前の準備をしておくのが望ましいでしょう。

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孫へ土地を受け継がせる方法

孫に土地を承継させるには、法律のしくみを踏まえて適切な方法を選ぶ必要があります。代表的な方法には遺言書での遺贈、生前贈与、死因贈与契約、養子縁組などです。それぞれメリットと注意点があるため、状況に応じて選択しましょう。

遺言書で指定する（遺贈）

もっとも一般的な方法は、遺言書で孫に土地を遺贈することを明記するやり方です。遺贈は民法で定められた相続人以外の人に財産を遺したい場合に有効な方法です。

遺産の一定割合や特定の財産を指定して遺贈できるため、対象となる財産が土地の場合は具体的にどの土地を誰に遺贈するかを指定します。

遺贈で孫に土地を渡す場合、相続人である配偶者や子どもたちの遺産の取り分が少なくなりすぎないように注意が必要です。

兄弟姉妹以外の法定相続人には、最低限の取り分である「遺留分」が認められています。取り分が遺留分を下回る場合、遺贈を受けた孫に金銭の支払いを請求する「遺留分侵害額請求」をする可能性があります。

円満な相続のためには、遺言書作成時に専門家へ相談し、法的に有効でトラブルを防げる内容にしておくことが重要です。 

生前贈与

生前に土地を孫へ贈与する方法もあります。贈与契約書を作成し、所有権移転登記をおこなうことで孫が所有者となります。生前贈与のメリットは、自分の意思で確実に孫へ渡せる点です。

しかし大きな課題として贈与税の負担があります。特に高額な土地を贈与する場合、贈与税の基礎控除額（年間110万円）を超える部分に対して高率の贈与税が課されます。累計の贈与額が2,500万円まで贈与税がかからず、相続発生時に相続財産と合算して清算する「相続時精算課税制度」の活用も検討するとよいでしょう。

選択を誤ると負担が大きくなるため、税理士に相談することをおすすめします。

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死因贈与契約

死因贈与契約は、契約者が亡くなった時点で効力を発生させる贈与契約です。遺言書に似ていますが、契約である点が特徴です。

書面で孫との合意を交わし、必要に応じて生前に「始期付所有権移転仮登記」をしておくこともできます。

意思表示の柔軟さを重視するなら遺言の方が有利ですが、孫との信頼関係を重視し、土地を確実に渡したい場合には死因贈与契約も有効な手段となります。契約内容の不備があると無効とされる可能性があるため、契約書作成の際は行政書士や司法書士のアドバイスを受けると安心です。

再転相続｜2度の相続で孫に受け継がせる

再転相続とは、相続人が遺産を受け取る前に亡くなった場合、その相続権が次の世代へ移るしくみです。たとえば、祖父が亡くなり子が相続人となったものの、遺産を承継する前に子も亡くなった場合、孫が祖父の相続人となり、結果的に祖父の土地が孫へわたります。

再転相続はこれから孫に財産を渡そうとする方が意図して選択する方法ではなく、偶然的に発生するものです。孫に土地を渡すことを確実にしたい場合には、遺言や贈与といった計画的な方法を検討しましょう。 

代襲相続｜子が相続しない場合

代襲相続は、亡くなった方の子が先に死亡している場合、または相続欠格・廃除により相続権を失った場合に、孫がその子に代わって相続人となる制度です。

このパターンでは、祖父母から孫へ直接土地が相続される可能性があります。代襲相続は民法で認められているしくみであり、特別な手続きは必要ありません。

ただし、孫は相続人のひとりとなるにすぎず、財産の分け方は他の相続人と話し合って決める必要があります。また、孫（先に亡くなった子の子）が複数いる場合には、全員が代襲相続の権利をもちます。遺産分割協議に参加する人数が増えるため、話し合いが長期化するリスクもある点に注意が必要です。

孫が代襲相続する可能性がある場合は、事前に遺言で補足的な指定をしておくと、トラブルを防ぎやすくなります。 

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孫と養子縁組する

孫を法的に「子」として扱う方法が養子縁組です。養子縁組をすると、孫は祖父母の子のひとりとして相続順位1位の相続人となります。祖父母の財産を直接相続できる一方、注意点もあります。

まず、養子縁組は法律上の親子関係を生じさせる手続きのため、親権や扶養など養子縁組の効果をきちんと把握して納得した上でおこなうことが大切です。

また、孫が養子となったことで、祖父母の子どもたち、つまり孫から見た親やおじ・おばの取り分が減る可能性があります。トラブルを防止するためには、弁護士や税理士などの専門家のアドバイスを受けながら関係する親族とよく話し合いましょう。

孫へ土地を承継する際の注意点

孫に土地を渡す方法はいくつかありますが、制度的な制約や税務上の負担を見落とすと、かえってトラブルを招くことがあります。安心して孫に土地を承継するには、リスクを正しく理解し、計画的に対応することが大切です。以下では、孫へ土地を承継する際の注意点を整理します。 

相続税の2割加算

亡くなった方の配偶者、子、父母以外の方が相続や遺贈によって財産を承継すると、相続税が2割増しになります。

孫を養子とした場合でも、孫の相続税は2割加算の対象です。養子縁組によって祖父母から孫へ直接財産を移転する場合、相続を1世代分スキップすることになり、課税機会が減ってしまいます。この不公平を是正するために、孫養子には相続税の加算があるのです。

一方、代襲相続の場合、孫は子の法定相続人としての地位を受け継ぐため、加算はありません。

節税のために孫を養子に迎えたものの、想定以上の税金が発生してしまう事例は少なくありません。計画段階で税理士に相談し、税額を含め比較検討するとよいでしょう。

遺留分侵害の可能性

土地が財産の大部分を占める場合、孫に土地を渡すと、ほかの法定相続人の遺留分を侵害するおそれがあります。遺留分は法律で最低限保障された取り分です。

孫が土地を受け継いだことによって、ほかの法定相続人の取り分が極端に少なくなってしまった場合、孫はほかの相続人から金銭による補填を求められる可能性があります。これを「遺留分侵害額請求」といいます。

特に財産が土地しかない場合は調整が難しく、親族間のトラブルにつながりやすいのが現実です。円満な相続のためには、ほかの相続人に説明した上で理解を得る、または土地以外の財産とのバランスを考えた遺言を作成するなどの工夫が必要です。

不動産登記の義務化

2024年4月から、相続による不動産の所有権移転登記が義務化されました。相続開始から3年以内に登記申請をしなければ法律違反となり、10万円以下の過料が科される可能性があります。

これまで「名義変更を後回しにしても問題ない」と考える人が多くいましたが、今後はそうはいきません。登記を怠ると、法律違反になるだけではなく、将来的に売却や担保設定ができなくなるなど不動産の有効活用に支障が出ます。

相続開始後は速やかに登記申請をおこなえるよう、事前に手続きを把握しておくことが重要です。

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孫への土地の承継にかかる税金と費用

土地は財産としての価値が大きいため、孫へ承継させる場合の税務上の影響も無視できません。よかれと思って孫に土地を渡そうと思っても、孫に大きな金銭的負担を強いる結果になるリスクもあります。土地の承継に際して、どのような税金や費用がかかるのかを確認しましょう。

相続税

孫が土地を相続や遺贈によって取得する場合、相続税が課されます。孫は本来祖父母の法定相続人ではないため、代襲相続の場合を除き、相続税の2割加算が適用される点に注意が必要です。

土地の相続や遺贈については、一定条件を満たすと土地の評価額を最大80%減にできる「小規模宅地等の特例」という制度があります。

祖父母と同居の孫が自宅の土地を遺贈された場合など、適用要件が複雑なため、対象となるかどうかは税理士などの専門家に確認するのが確実です。

贈与税

生前に孫へ土地を無償で渡す場合には贈与税がかかります。年間110万円の基礎控除を超える部分に高率の課税がなされるため、土地の価値が高ければ税負担が大きくなりがちです。

相続時精算課税制度を利用すると、2,500万円までの贈与に贈与税がかからず、相続が発生してから相続税と通算されます。これから価値の上がる見込みがある土地の場合、贈与時点の評価額で相続財産に加算される点で有利といえるでしょう。

不動産取得税

不動産取得税は、土地を取得した際に都道府県から課税される地方税です。相続による取得の場合は非課税となりますが、生前贈与や売買を通じて孫が取得した場合には課税対象となります。

税額は固定資産税評価額に基づき計算され、原則として評価額の3％です。ただし、住宅用地の特例や軽減措置が適用される場合もあるため、取得方法や土地の用途に応じて確認が必要です。 

登録免許税

登記の際に納める登録免許税は、所有権が移転した原因によって税率が異なります。代襲相続や養子縁組をしていたことで、相続人として取得した場合は評価額の0.4％です。生前贈与や遺贈の場合は2.0％が課税されます。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地であれば、相続なら8万円、贈与なら40万円が必要です。土地の評価額によっては登記の時点でまとまった現金が必要になるため、事前に費用を見積もっておきましょう。

税金以外にかかる費用

土地の承継の際は、登記申請を司法書士に依頼したり、贈与税や相続税の申告を税理士に依頼したりするための報酬が発生する場合が多いです。また、申請に必要な戸籍謄本などの取得費用もかかります。

場合によっては税金以外の費用が数十万円規模になることもあるため、専門家から見積もりをとり、資金計画を立てましょう。

【孫視点】土地を承継するリスクと賢い活用法

祖父母から「この土地を将来あなたに」と言われたとき、単純にありがたい気持ちだけで受け取ってしまうと、維持費や管理の負担に悩む可能性があります。ここでは、土地を所有する責任とリスク、受け継いだ土地の活用法について整理していきます。 

土地を所有する責任とリスク

土地を持つことは資産としてのメリットも大きい反面、維持管理や税負担などのリスクもつきものです。受け継いだ方自身の生活スタイルや居住地によっては、土地の管理が想定外に大きな課題となり得ます。土地を引き継ぐことは責任を背負うことでもあると理解しておく必要があります。 

固定資産税や都市計画税の納税義務

土地の所有者には、毎年固定資産税や都市計画税の納税義務が生じます。土地を全く利用していなくても課税されるため、利益を生まない土地であれば所有しているだけで負担になるケースもあります。

「祖父母がくれると言うからもらっておこう」と相続すると、税金の支払いが家計を圧迫するおそれもあるため慎重な検討が必要です。

土地の管理責任

農地や空き地の場合は特に、管理の手間や費用が大きな負担となることがあります。相続した農地を管理できず耕作放棄地にすると、雑草が繁茂し、害虫や害獣の温床となり、近隣の農家に迷惑をかけてしまいます。

また、管理されていない空き地は不法投棄の対象になりやすく、投棄された物の撤去費用は土地の所有者が費用を負担せざるを得ない場合が多いのが現実です。

土地の維持管理の負担や近隣トラブル、経済的なリスクを理解し、管理体制を整えたうえで承継するのが望ましいでしょう。

土地を所有し続けることの経済的・精神的負担

税金や管理の負担が大きいにもかかわらず、「祖父母から託された土地だから手放せない」と考える方もいます。先祖が遺してくれた土地を無理に所有し続けることで、今を生きる家族の生活が苦しくなるようでは本末転倒です。資産としての価値と現実的な負担を天秤にかけた判断が必要です。 

相続した土地の活用方法

土地を受け継いだら、ただ所有して税金を払い続けるだけではもったいないです。売却する、賃貸するなど資産として上手に活用する方法を検討しましょう。

売却する

使う予定のない土地であれば売却が有力な選択肢です。まとまった資金を得られるため、住宅購入や教育資金などに活用できます。ただし、売却には不動産会社への仲介手数料や譲渡所得税がかかる場合があるため、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

農地の場合は、売買や転用（農地から宅地などへ用途を変更すること）に農業委員会の許可が必要です。許可がなければ売買契約自体が無効になる可能性があるため、まずは農業委員会に相談しましょう。

賃貸する（アパ―ト、駐車場など）

遊休地を賃貸として活用する方法はさまざまです。初期費用を抑えられる方法としては、月極駐車場やコインパーキングが一般的です。土地をアスファルト舗装するだけで始められるため、手軽に安定収入を得られます。

より大規模な収益を狙うなら、アパートやマンションを建てる手もあります。ただし、多額の初期投資と建築リスクが伴います。専門の不動産会社に相談し、需要や採算性を十分に検討しましょう。

ほかにも、法人に土地を一括で貸し出す事業用定期借地や、高齢者向けのサービス付き高齢者住宅、太陽光パネルを設置するソーラーシェアリングなど、多様な選択肢があります。土地の立地条件や資金状況に適した方法を選ぶことが重要です。

自分の家を建てる

土地をそのまま自分の住まいとして活用する方法もあります。すでに土地の所有権をもっているため、新たに土地を探す手間や購入費用をかけずに済みます。住宅用地として利用することで、固定資産税の軽減措置を受けられる点もメリットです。

まとめ｜土地の承継は専門家に相談して総合的な対策を

法定相続人ではない孫に土地を遺したい場合、遺言書による遺贈や生前贈与などの方法があります。しかし、せっかく土地を受け継がせても、税金や管理の負担が想像以上に大きくなる場合も少なくありません。

相続トラブルや孫への過剰な負担を避けるためには、事前に専門家を交えたシミュレーションをおこない、家族が納得した上で土地を相続・贈与することをおすすめします。

贈与税や相続税などの税金は税理士、登記は司法書士、遺言書や贈与契約書などの作成は行政書士に相談するとよいでしょう。特定の土地だけではなく、相続全体についてあらかじめ見通しをもつことが円満でスムーズな相続の秘訣です。

当事務所（行政書士佐藤秀樹事務所）では、相続や生前対策についての相談を受け付けています。税理士や司法書士など他士業と連携して対応するため、誰に相談してよいかわからない方も、まずは当事務所へお気軽にご相談ください。