相続より得？実家の生前贈与で知っておくべき税金と手続き
実家を誰がどう受け継ぐかは、多くのご家庭で避けて通れない問題です。生前贈与は、大切な家族の財産をスムーズに引き継ぐ方法のひとつですが、不動産の贈与は高額になりやすく、制度を正しく理解して適切に手続きをすることが大切です。
本記事では、実家を生前贈与する際の具体的な流れや税金のしくみ、気を付けるべきポイントをわかりやすくお伝えします。
目次
生前贈与の基本
生前贈与は、財産の所有者が元気なうちに自分の意思で財産を譲る方法です。相続財産を事前に減らすことができるため、相続税対策として活用されるケースもあります。ここでは、生前贈与の概要や相続との違いを整理します。
生前贈与の定義と目的
生前贈与とは、生きている間に自分の財産を無償で特定の相手に譲り渡すことを指します。贈与の対象となる財産は、現金や預貯金、不動産、株式などさまざまです。相続を待たずに生前贈与が選ばれる背景として、相続税の課税対象となる財産を減らしておきたい、特定の方に確実に財産を渡したい、子や孫に資金援助をしたいなど、財産の所有者や親族の意向があります。
実家の生前贈与のメリットとは？
実家を生前贈与するメリットは、相続税対策だけに留まりません。所有者が健在のうちに誰に実家を譲りたいかを明確にできるため、相続時に誰が実家を継ぐのかで揉める心配がなくなります。さらに、土地や建物の名義を早めに変更することで、空き家対策やリフォームの計画などをスムーズにおこなえます。
生前贈与と相続の違い
相続は被相続人の死亡をきっかけに自動的に発生し、基本的には法律で定められた配偶者や子などの相続人が財産を受け継ぎます。遺言書があれば亡くなった方の意思が尊重されますが、絶対ではありません。相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えると、相続税が発生します。
一方、生前贈与は、贈与者の意思に基づき、無償で特定の方に財産を譲る契約です。財産を譲る相手や時期を自分で確実に決められる点がメリットです。贈与税は一般的に相続税よりも負担が重くなりがちですが、特例制度を利用すれば相続税よりも有利になる可能性があります。両者の違いを理解し、どちらが自分の家庭に適しているのかを見極めることが重要です。
生前贈与をおこなうタイミングとは？
生前贈与は、贈与する方の判断能力が十分にあるうちにおこなうことが重要です。贈与すると自分の財産が減ることを理解して贈与契約を結ぶという判断ができない場合、原則として贈与はできません。判断能力は、親が認知症を発症した場合などに問題となります。
また、2024年1月1日以降に行われた贈与は、相続開始7年以内に行われていれば相続財産に加算されることになりました。つまり、相続税対策のために生前贈与をしても、贈与から7年以内に亡くなると相続税の対象となり、思ったような節税効果が得られない可能性があるのです。
縁起が悪い、不謹慎だと言って相続の話題を避ける家庭もありますが、相続時のトラブルを避けるためにも、節税効果を得るためにも、早めに対策を開始しましょう。
生前贈与の法的要件と注意点
生前贈与をおこなうためには、財産を譲る方ともらう方の合意が必要です。口約束でも契約自体は成立しますが、後のトラブルを防ぐためにも贈与契約書を作成し、贈与の内容や条件を明確にしておきます。
贈与する財産が不動産の場合は、法務局で名義変更の登記をするために契約書が必須です。また、生前贈与があったことを当事者以外の方に示す重要な証拠となるため、親子間の贈与であっても契約書の作成を強くおすすめします。
税理士や司法書士などの専門家に相談し、期待する節税効果が得られるか事前にシミュレーションしたり、契約書の作成や登記手続きをサポートしてもらったりすると安心です。
実家を生前贈与する際の具体的な手続きと必要書類
実家の生前贈与をするにあたり、贈与契約の締結から名義変更登記、税務申告などさまざまな手続きが必要です。手続きの具体的な流れや必要書類を整理し、スムーズに進めるためのポイントを確認しましょう。
生前贈与契約書の作成方法
財産を譲る方ともらう方で贈与の合意ができたら、贈与契約書を作成しましょう。贈与契約は口頭でも成立しうるとはいえ、あとから「贈与した・された覚えはない」と争われることのないよう、書面で遺しておくことが重要です。
贈与契約書には、以下の事項を明確に記載します。
- 贈与者および受贈者の氏名・住所
- 贈与する財産（物件の所在地・登記簿上の情報）
- 贈与の方法
- 贈与の条件（ある場合）
- 契約の解除に関する事項
- 費用負担に関する事項（税金、登記費用など）
- 署名および捺印（実印）
書式に厳密な決まりはありませんが、公証役場で公正証書として作成することで、より確実な効力が得られます。公正証書までは必要ないと考える場合も、行政書士などの専門家に依頼して作成することで法的に不備のない契約書を作成できます。
役所での手続きと必要書類
贈与契約書を作成したあとは、登記申請に必要な書類を集めましょう。一般的には、以下のような書類が必要です。
- 贈与契約書
- 贈与者が保管している登記識別情報または登記済証
- 贈与者の印鑑証明書（発行後3ヵ月以内のもの）
- 受贈者の住民票の写し
- 固定資産評価証明書
印鑑証明書や住民票は住所地の市区町村役場で取得します。マイナンバーカードがあれば、コンビニなどでも発行できます。固定資産評価証明書は登録免許税の計算に必要な不動産の評価額が記載された証明書です。不動産の所在地の市区町村役場に請求しましょう。
登記手続きの流れと注意点
添付書類をそろえたら、法務局で所有権名義変更の登記を申請します。実家を譲り受けた方が第三者に所有者であることを主張するには、登記が必要です。登記申請書に、前述の書類を添付して提出します。申請時に、登録免許税を一括で納付します。贈与による所有権移転登記の場合、登録免許税は固定資産税評価額の2％です。評価額によっては数十万円になることも珍しくありません。
注意すべき点は、書類の不備や記載ミスによって登記が受理されないケースがあることです。手続きに不安がある場合には、登記の専門家である司法書士に相談することをおすすめします。
不動産の名義変更手続きについて
登記手続きが完了すると、登記簿上の所有者が実家を譲り受けた方に変わり、法的にも新しい所有者として認められることになります。登記完了後は、念のため法務局で新しい登記簿謄本を取得して、内容に間違いがないか確認しておくと安心です。
登記が完了すると、固定資産税の納税通知書も新たな所有者宛てに届くようになります。ただし、固定資産税は1月1日時点の所有者がその年の分を納める義務があります。年の途中で所有権を移転しても、固定資産税の納税通知書が新しい所有者のもとに届くのは翌年からとなることに注意が必要です。
生前贈与に必要な税務申告と手続き
実家を生前贈与した場合、贈与税が発生する可能性があります。不動産の贈与の場合、財産の価額が高額なため、申告が必要なケースが多いです。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、実家を譲り受けた方の住所地を管轄する税務署へ申告・納税しましょう。
申告に必要な書類は、贈与契約書のほか、贈与財産の明細書、評価証明書、登記事項証明書などです。贈与財産の評価は、通常、固定資産税評価額をもとに計算されますが、場合によっては路線価や不動産鑑定評価などを用いることもあります。
高額な贈与を受けた場合には課税額が大きい分、申告を誤った場合や怠った場合のペナルティも大きくなります。税理士に相談しながら正確な申告をおこなうことをおすすめします。
実家の生前贈与にかかる税金とその節税対策
実家を生前贈与する場合、贈与税以外にも登録免許税や不動産取得税といった税負担が発生します。節税するつもりがかえって大きな負担を招いてしまうこともあり、知識と事前の対策が必要です。ここでは、生前贈与に関する税金の基本を整理します。
生前贈与にかかる贈与税の基本
贈与税は、個人が他の個人から金銭や財産を無償で受け取った際に発生する税金です。財産を受け取った方に申告と納税の義務があります。贈与税には年間110万円の基礎控除額が設けられていますが、不動産の贈与では基礎控除額には収まらず、税負担が大きくなる傾向があります。財産の価額が大きいほど税率が高くなる累進課税のしくみで、もっとも高い場合では税率が55％にもなります。
たとえば、実家の評価額が1,500万円だった場合、基礎控除額を差し引いた1,390万円が課税対象となります。祖父母や親から、その年の1月1日において20歳以上の子や孫などへの贈与の場合、「特例贈与財産」に該当するため、税率は30％です。特例贈与財産に該当しない場合の税率は40％と高くなります。
配偶者控除や相続時精算課税制度といった特例制度を活用することで、贈与税の負担を軽減できる場合もあります。贈与をおこなう前に税理士などの専門家に相談すると安心です。
不動産取得税や登録免許税の負担
不動産取得税は、土地や家屋といった不動産を取得した際に、その不動産がある都道府県が課税する税金です。不動産を取得してから数ヵ月後に納税通知書が送られてきたタイミングで納税します。税額は、原則として不動産の固定資産評価額に一定の税率（原則4％）をかけて算出されます。たとえば、評価額が1,500万円の不動産の場合、税額は60万円程度です。相続によって取得した場合はかからない税金のため見落としがちですが、贈与の場合は課税されるため注意が必要です。
登録免許税は、名義変更の登記の際に納付する税金です。贈与による所有権名義変更登記の場合は、固定資産評価額の2％が課税されます。評価額が1,500万円の不動産の場合、税額は30万円です。相続の場合も登録免許税は発生しますが、税率が0.4％と低く設定されています。
このように、贈与の際には贈与税以外にも数十万円から数百万円の税負担が発生するケースがあります。相続で取得するほうが総合的なコストを抑えられるケースもあるため、税理士などの専門家に依頼して節税のシミュレーションをおこなうとよいでしょう。
生前贈与を受ける際の課税方法と節税策
生前贈与における課税方式には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があります。暦年課税は、前述のとおり毎年110万円の非課税枠が適用されるため、長期間にわたって少額ずつ贈与する際に税負担を抑えやすい方法です。
一方、不動産の贈与のように一度に大きい金額の贈与をおこなう場合は、相続時精算課税制度も有力な選択肢です。相続時精算課税制度は、原則として60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫へ財産を贈与した場合に選択できる制度です。この制度を選択すると、2,500万円の特別控除枠が生涯にわたり利用でき、2,500万円までの贈与については課税されません。2024年1月1日以降の贈与については、相続時精算課税制度にも年間110万円の基礎控除が新たに設けられました。
贈与者が亡くなった際には、控除の枠を超えた金額を相続財産に加算して相続税を計算します。すでに支払った贈与税額があれば、相続税額から差し引かれます。いったん相続時精算課税を選択すると、暦年課税には戻れない点に注意が必要です。
相続税対策としての生前贈与
将来の相続財産が基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人の数）を大きく上回る場合には、生前贈与が節税のための有効な手段となり得ます。
実家の土地建物のような不動産は、相続財産の中でも金額の大きい財産のため、前述の相続時選択課税制度などを利用して相続税の対象となる財産を減らすことで、全ての財産を相続するよりも有利になる可能性があります。
相続と贈与の場合の税負担などを比較するには、登録免許税や不動産取得税なども加味したシミュレーションが必要です。節税効果を得るためには、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
実家の生前贈与をおこなう際のリスクと注意点
実家の生前贈与は、相続トラブルを避けたり、税負担を軽減したりといったメリットがありますが、その一方で見過ごせないリスクも存在します。ここでは、生前贈与をおこなう際のリスクと注意点を具体的に解説します。
生前贈与後の贈与者の生活への影響
実家を生前贈与する際に重要な観点のひとつは、その後の生活に支障が出ないかという点です。親が住んでいる家を子どもが譲り受けた場合、子どもが法的な所有者になり、親は自由に使用したり処分したりできなくなります。贈与後も親が実家に住み続ける場合は、親子間であっても使用貸借契約を結ぶなどして居住権を確保しておくと安心です。
老後の生活資金に不安がある場合は、安易に不動産を贈与せず、医療費や介護費用が必要になったら不動産を売却するという選択肢をもっておくほうが自分も家族も安心できる場合もあります。実家を贈与する場合には、贈与する方の生活への影響も考慮して、家族でよく話し合いましょう。
贈与後に起こりうる家族間のトラブル
生前贈与が原因で、家族間に感情的な対立が生じることもあります。たとえば「長男だけが実家をもらった」「自分には何ももらえなかった」といった不満から、家族関係に溝を生むケースは少なくありません。
生前贈与は当事者同士で自由に決められるからこそ、周囲の納得を得られるような説明や配慮が大切です。実家を贈与することで子どもと同居する・しないといった選択も絡んでくる場合は、家族の将来像について子どもの家族も含めて検討しましょう。
贈与税の支払い負担とその対応
不動産の贈与には高額の贈与税がかかる可能性がありますが、税法的には納税の義務は不動産を譲り受けた方にあります。たとえば、親から子に実家を贈与する場合、子どもに十分な納税資金がなければ、せっかくの贈与が家計を圧迫し、逆に問題を生む結果にもなりかねません。贈与を計画する段階で、贈与税の負担を正確に見積もることが重要です。
納税資金を贈与者が援助することも可能ですが、それも別の贈与として課税対象になる場合があるため、税理士に相談して適切な対策を講じましょう。
名義変更後の管理責任について
登記上の所有者の名義を変更すると、実家を譲り受けた方が管理責任を負います。固定資産税の納付はもちろん、修繕・維持管理や災害時の対応も譲り受けた方の責任です。実家に誰も住んでいない、いわゆる空き家状態の場合には、倒壊リスクや草木の繁茂、害獣被害といった問題が起こる可能性もあります。贈与後に「管理が思ったより大変だ」と後悔することのないよう、贈与を受ける子どもが遠方に住んでいる場合など管理が難しい場合は、第三者に管理を委託する選択肢も検討するとよいでしょう。
生前贈与における法的リスクと回避方法
生前贈与にまつわる法的トラブルは、想像以上に起きやすいものです。不動産の贈与の場合は、原則として贈与契約書を取り交わすため、贈与の客観的な証拠がないことでトラブルになることは比較的少ないでしょう。
ただし、特定の方だけに高額な財産を譲ることで、ほかの相続人の遺留分（最低限の取り分）を侵害することとなり、相続の際に遺留分侵害額請求される可能性があります。実家を譲り受けた方が、ほかの相続人の遺留分を侵害した金額を金銭で支払わなければならないのです。
また、実家の所有者が認知症の場合、贈与契約を結んだ時点で判断能力が本当にあったのか、贈与契約は無効ではないかと争いになるリスクもあります。親族同士での争いを避けるため、実家を生前贈与することは、将来相続人になる親族全員と話し合ったうえでおこなうのが望ましいでしょう。
生前贈与の選択肢と他の財産承継方法
実家を次の世代へ受け継ぐ方法は生前贈与だけではありません。目的に応じて生前贈与以外の選択肢も含めて検討しましょう。
生前贈与以外の選択肢
実家を特定の方に継がせたい場合は、遺言書を作成することで自分の意思を明確に伝えられます。遺言がある場合は法律で定められた分け方よりも遺言書の内容が優先されます。亡くなった方の意思は尊重されるべきものですが、相続人全員の合意があれば遺言とは異なる分け方もできるため、絶対ではありません。形式不備による無効や紛失のリスクを避けるためには、行政書士などの専門家に相談しながら作成するのがよいでしょう。
近年注目を集めているのが家族信不動産の管理・運用を信頼できる家族に任せながら、所有権は残したまま将来の相続までの期間を安全に過ごすことが可能です。これは、高齢者や認知症リスクのある人にとって特に有効な制度であり、近年注目を集めています。これらの方法も含め、贈与だけにこだわらず、自分や家族の状況に合った方法を見極めることが大切です。
生前贈与と相続どちらが有利か？
生前贈与と相続のどちらが得かは、贈与する財産の種類、評価額、家族構成、将来の資産計画によって異なります。たとえば、贈与税は相続税よりも税率が高く設定されているため、短期的には税負担が大きくなる傾向があります。特に、基礎控除（年間110万円）を超える金額の贈与には、相応の税金が課されます。
一方で、相続では基礎控除が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」となっており、大きな財産を残す場合にはこちらの方が有利に働くケースもあります。ただし、相続までの時間が長く、その間に不動産の価値が変動する場合などは、生前贈与によってリスクを分散するという考え方もできます。
また、「相続時精算課税制度」を活用すれば、生前贈与をおこなっても相続時にその評価を加味する形となるため、全体としての納税額を抑えられる可能性があります。このように、単純に「どちらが得か」ではなく、個別の事情を踏まえて判断することが必要です。
生前贈与における税制改正の影響
近年の税制改正では、贈与と相続の一体化を目指す動きが進んでいます。2024年1月1日以降の贈与については、相続開始前7年以内の贈与が相続税の対象です。暦年贈与を活用した相続税対策はしにくくなっていると言えるでしょう。
逆に、相続時精算課税制度には年間110万円の基礎控除が設けられ、年間110万円以内の贈与には贈与税も相続税もかからなくなりました。将来的に、より活用しやすくなる可能性があります。
税制改正には経過措置や複雑な条件が設けられることが多く、個人で正確に判断するのは難しいのが実情です。生前贈与を検討する際には、税理士などの専門家に最新情報を確認した上で対応することが重要です。
生前贈与後の実家の管理方法
実家を生前贈与したあと、誰がどう管理するのかを事前に確認しておきましょう。実際に住む場合はもちろん、空き家として残す場合でも、固定資産税の納付や修繕費の負担など長期的な管理が必要です。空き家のまま長期間放置すると「特定空き家」に指定され、税制上の優遇がなくなったり、行政指導を受けるおそれもあります。
もし、贈与を受けた子どもが遠方に住んでいる、あるいは仕事の都合で頻繁に管理できないという場合は、近隣の親族や管理業者に管理を委託すると安心です。ただし、一般的に空き家は傷みやすいと言われます。親族が住む予定がない場合は、売却する、賃貸して誰かに住んでもらうなどの選択肢もあります。
まとめ
実家の生前贈与は、実家を次の世代に受け渡す方法のひとつです。生前贈与が節税になると言われることもありますが、実際に相続税よりも有利になるかはケースによります。また、何よりも大切にすべきなのは、円満に財産を受け継ぐことです。
財産を譲る方の意思を尊重しつつ、将来のトラブルや税負担を避けるためには、早い段階で専門家に相談することが大切です。
当事務所（行政書士佐藤秀樹事務所）では、生前贈与はもちろん、相続に関する幅広いサポートを行っております。税理士や司法書士とも連携しているため、当事務所が窓口となって、税金のシミュレーションや登記手続きにも対応可能です。実家の生前贈与についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
